Atualizado em 9 de outubro de 2026 · Leitura de 12 minutos
Resposta diretaEm um terreno de 7 x 14 metros (98 m²) cabem 6 kitnets de cerca de 21 m² úteis: 3 no térreo e 3 no andar de cima, todas com banheiro, cozinha americana e espaço para cama de casal. O segredo é usar um corredor lateral de 1,20 m, uma escada externa na frente e construir em duas etapas, começando pelas 3 unidades do térreo.
Terreno estreito assusta muita gente. Parece pequeno demais para render alguma coisa. Na prática, um lote de 7 x 14 m é um dos formatos mais comuns nos bairros das cidades brasileiras e, bem aproveitado, vira um pequeno prédio de renda.
Neste artigo, você vai ver a planta completa, cômodo por cômodo, a frente do prédio, imagens de como cada ambiente pode ficar por dentro, quanto custa construir em cada etapa e quais materiais ajudam a economizar sem perder qualidade.
Como o terreno foi dividido
A ideia é simples: as kitnets ficam enfileiradas da frente para o fundo, e um corredor lateral dá acesso a todas elas. Veja a divisão do terreno:
- Recuo frontal de 2,00 m: abriga o portão, a escada externa, um pequeno jardim e os medidores de água e de luz.
- Corredor lateral de 1,20 m: leva às portas das 3 kitnets do térreo. No andar de cima, vira uma varanda de acesso.
- Bloco de kitnets de 5,80 x 12,00 m: dividido em 3 unidades de 4,00 m de largura cada.
A planta da kitnet, cômodo por cômodo
Cada kitnet tem 3,85 x 5,50 m internos, ou 21,2 m² úteis. É um tamanho confortável para uma pessoa ou um casal, que é justamente o público que mais procura esse tipo de imóvel: estudantes, trabalhadores que moram sozinhos e casais jovens.
| Cômodo | Medida aproximada | O que cabe |
|---|---|---|
| Banheiro | 1,40 x 2,10 m (2,94 m²) | Box de 0,85 x 0,95 m, vaso sanitário e pia com gabinete |
| Cozinha americana | Bancada linear de 2,25 m | Geladeira, pia, cooktop de 2 bocas e armários |
| Quarto (área de dormir) | Cerca de 2,00 x 2,10 m | Cama de casal de 1,38 x 1,88 m e guarda-roupa de 1,45 m |
| Sala / estar | Cerca de 2,40 x 2,00 m | Sofá de 2 lugares e mesa redonda para 2 pessoas |
| Total | 21,2 m² úteis | Pé-direito sugerido de 2,70 m |
Por dentro: como cada ambiente pode ficar
Os acabamentos fazem toda a diferença na hora de alugar. Uma kitnet clara, com piso de porcelanato, iluminação bem pensada e móveis planejados simples costuma ser alugada mais rápido e por um valor maior. Veja as sugestões:
O andar de cima: mais 3 kitnets
O pavimento superior repete a mesma planta do térreo. Isso deixa a obra mais barata, porque as paredes, os canos e as instalações elétricas ficam alinhados de um andar para o outro.
O acesso é feito pela escada externa, que sobe paralela à rua, dentro do recuo frontal, e chega a um patamar ligado à varanda de 1,20 m. Essa varanda fica exatamente em cima do corredor do térreo e ainda serve de cobertura para quem passa embaixo.
Construção em etapas: comece pelo térreo
Ninguém precisa ter o dinheiro das 6 kitnets de uma vez. O caminho mais seguro é construir em etapas e usar o aluguel das primeiras unidades para ajudar a pagar as próximas.
Projeto e aprovação
Contrate arquiteto ou engenheiro para adaptar a planta às regras da sua prefeitura e aprovar o alvará. Peça o projeto estrutural já pensando nos 2 andares.
Etapa 1: térreo
Fundação e pilares dimensionados para 2 pavimentos, 3 kitnets prontas e laje preparada para receber o andar de cima. Já dá para alugar.
Etapa 2: andar de cima
Escada, varanda de acesso e mais 3 kitnets. Os aluguéis da Etapa 1 ajudam a pagar esta fase.
Acabamento final
Caixa d'água, impermeabilização da cobertura, fachada, portão e habite-se.
Medidor individual em cada kitnet
Deixe um medidor de luz e um de água para cada unidade. Assim, cada inquilino paga o próprio consumo, e você evita brigas e prejuízo. Converse antes com a concessionária de energia e com a de água da sua cidade, porque cada uma tem regras para o padrão de entrada.
Quanto custa construir
Para ter uma referência oficial, vale usar o SINAPI, índice calculado pelo IBGE e pela Caixa. Em agosto de 2026, o custo médio da construção no Brasil foi de R$ 1.993,76 por m², sendo R$ 1.124,06 de materiais e R$ 869,70 de mão de obra. O valor muda de uma região para outra:
| Região | Custo médio por m² (ago/2026) |
|---|---|
| Nordeste | R$ 1.871,33 |
| Centro-Oeste | R$ 2.025,86 |
| Sudeste | R$ 2.029,98 |
| Norte | R$ 2.044,58 |
| Sul | R$ 2.130,22 |
Somando as áreas do projeto, temos cerca de 70 m² no térreo e 86 m² no andar de cima (incluindo a varanda e o patamar), ou seja, uns 156 m² no total.
Etapa 1 (térreo): 70 m² x R$ 1.871 a R$ 2.130 = entre R$ 131 mil e R$ 149 mil.
Obra completa: 156 m² x R$ 1.871 a R$ 2.130 = entre R$ 292 mil e R$ 332 mil.
Custo médio por kitnet: de R$ 49 mil a R$ 55 mil.
Esses valores não incluem o terreno, os projetos, as taxas da prefeitura e do cartório nem os móveis.
Com pesquisa de preços, compra bem feita e uma equipe de confiança, muita gente consegue ficar abaixo da média do SINAPI. Mesmo assim, use a média como teto do seu planejamento e guarde uma reserva de 10% a 15% para imprevistos.
E o retorno do aluguel?
Vamos a um exemplo hipotético. Se cada kitnet for alugada por R$ 900 por mês, as 6 unidades rendem R$ 5.400 por mês, ou R$ 64.800 por ano. Sobre uma obra de R$ 300 mil, isso dá um retorno bruto de cerca de 21% ao ano.
Na vida real, desconte meses sem inquilino, manutenção, IPTU, seguro e Imposto de Renda. E, antes de construir, pesquise o valor do aluguel de kitnets no seu bairro, nos portais de imóveis e com imobiliárias. É esse número que vai dizer se a conta fecha.
Materiais mais em conta que não comprometem a qualidade
Economizar não é usar o material mais barato da loja. É escolher bem onde gastar. Estas escolhas costumam reduzir o custo de obras de kitnets:
- Alvenaria: compare o preço por metro quadrado de parede pronta entre o bloco cerâmico e o bloco de concreto. O mais barato muda de região para região, por causa da distância das fábricas.
- Laje treliçada com EPS (isopor): costuma pesar menos e usar menos forma e escoramento que a laje maciça.
- Portas e janelas iguais nas 6 unidades: comprar tudo no mesmo modelo dá poder de negociação e evita desperdício.
- Porcelanato ou cerâmica de 60 x 60 cm em todos os cômodos: um piso só, comprado em lote, simplifica a compra e a mão de obra.
- Louças e metais de linha básica de marcas conhecidas: têm boa durabilidade e reposição fácil.
- Compra direta com fábricas e depósitos maiores: para tijolo, cimento, areia e ferro, peça cotação de pelo menos três fornecedores.
Nos próximos artigos da categoria Materiais em Conta, vamos comparar cada um desses itens com mais detalhes.
Antes de começar: confira as regras da sua cidade
Este projeto é uma planta-modelo. Ela mostra uma forma eficiente de aproveitar um terreno de 7 x 14 m, mas cada cidade tem regras próprias no Plano Diretor e no Código de Obras, como recuo mínimo, taxa de ocupação, área permeável e número de vagas de garagem.
- Procure a prefeitura e peça as regras de uso e ocupação do solo para o seu lote.
- Contrate arquiteto ou engenheiro para adaptar a planta, fazer o projeto estrutural e emitir a ART (CREA) ou o RRT (CAU).
- Só comece a obra com o alvará de construção aprovado.
- Ao final, peça o habite-se e averbe a construção na matrícula do imóvel.
Perguntas frequentes
Quantas kitnets cabem em um terreno de 7 x 14 m?
Com esta planta, 6 kitnets de cerca de 21 m² úteis: 3 no térreo e 3 no andar de cima. Com unidades menores, cabem mais, mas elas ficam menos atrativas para o inquilino.
Qual é o tamanho mínimo de uma kitnet?
Não existe um tamanho mínimo nacional. Quem define áreas e dimensões mínimas dos cômodos é o Código de Obras de cada município. Por isso, confirme na prefeitura antes de fechar o projeto.
Dá para construir só o térreo agora e o andar de cima depois?
Sim, desde que a fundação e os pilares sejam calculados desde o início para 2 pavimentos. Essa é a principal vantagem de construir por etapas.
Quanto custa cada kitnet?
Usando a média do SINAPI de agosto de 2026, entre R$ 49 mil e R$ 55 mil por unidade, sem contar terreno, projetos e taxas. Com boa gestão de compras, é possível gastar menos.
Esta planta pode ser usada direto na obra?
Não. Ela é um estudo ilustrativo para você entender as possibilidades do terreno. A planta oficial precisa ser feita ou adaptada por um profissional habilitado e aprovada pela prefeitura.
No grupo de leitores do WhatsApp, eu aviso quando sai um novo projeto de kitnets, com plantas, custos e listas de materiais.
Entrar no grupo do WhatsAppFontes e referências
- IBGE. SINAPI: Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil, agosto de 2026.
- Brasil. Código Civil, Lei 10.406/2002, art. 1.301 (distância mínima de janelas em relação ao vizinho).
- Brasil. Lei do Inquilinato, Lei 8.245/1991.
- ABNT NBR 14718: Esquadrias, guarda-corpos para edificação.
- ABNT NBR 15575: Edificações habitacionais, desempenho.
As imagens deste artigo são ilustrativas e foram criadas para o Obra que Rende. A planta é um estudo e não substitui projeto aprovado por profissional habilitado.
Comentários
Postar um comentário