Atualizado em 10 de outubro de 2026 · Leitura de 9 minutos
Resposta diretaOs materiais que mais economizam na obra de kitnets são: fundação em radier (em terreno firme), bloco cerâmico de vedação ou bloco de concreto, laje treliçada com EPS, telha de fibrocimento com forro, porcelanato ou cerâmica PEI 4, tubos PEX ou PVC e esquadrias de alumínio em medida padrão. Mais do que o preço de cada item, o que reduz o custo é repetir o mesmo material e a mesma medida em todas as unidades.
Quem vai construir kitnets para alugar logo percebe que o dinheiro some rápido na loja de material. Um saco de cimento aqui, um milheiro de tijolo ali, e o orçamento estoura antes da laje.
A boa notícia é que dá para economizar sem fazer uma obra ruim. O segredo é saber onde vale gastar e onde o material mais simples resolve.
Neste guia, você vê as opções mais em conta em cada etapa da obra, o que evitar e como comprar melhor. Se ainda está no começo, leia antes como construir kitnets para alugar em 2026.
Quanto os materiais pesam no custo da kitnet
Segundo o SINAPI, pesquisa de custos feita pelo IBGE e pela Caixa, construir no Brasil custou em média R$ 1.993,76 por m² em agosto de 2026. Desse valor, R$ 1.124,06 foram materiais e R$ 869,70 foram mão de obra.
No Nordeste, a média ficou em R$ 1.871,33 por m². No Rio Grande do Norte, em R$ 1.866,99. Em 12 meses, os materiais subiram 5,65% no país.
Kitnet com 25 m² de área construída.
Materiais: 25 x R$ 1.124,06 = R$ 28.101 por unidade.
Em 6 kitnets: cerca de R$ 168.600 só de material.
Uma economia de 10% nos materiais, nesse exemplo, representa quase R$ 17 mil a mais no seu bolso.
1. Fundação: radier ou sapata?
Em terrenos firmes e planos, o radier costuma ser a opção mais rápida e barata para construções térreas ou de dois pavimentos. Ele é uma placa de concreto armado que já serve de base para o piso.
Em terrenos fracos, com aterro ou em declive, a fundação precisa ser outra, como sapatas ou estacas. Quem decide é o engenheiro, depois da sondagem do solo.
2. Paredes: qual bloco sai mais barato
| Material | Vantagens | Cuidados |
|---|---|---|
| Bloco cerâmico de vedação (tijolo baiano) | Barato, leve e fácil de achar. Mão de obra conhece bem. | Quebra mais no transporte. Precisa de reboco. |
| Bloco de concreto | Medida mais regular, gasta menos argamassa. Pode ser estrutural. | Mais pesado. Pede pedreiro acostumado. |
| Tijolo ecológico (solo-cimento) | Encaixe rápido, passagem para tubos, menos reboco. | Nem toda região tem fornecedor. Exige projeto próprio. |
Para a maioria das obras de kitnets, o bloco cerâmico de vedação com estrutura de concreto ainda é o caminho mais simples. Se o seu projeto usar alvenaria estrutural, o bloco de concreto dispensa vigas e pilares em boa parte da obra.
3. Laje: treliçada com EPS
A laje treliçada com EPS (isopor) é a escolha mais comum em kitnets de dois andares. Ela é mais leve que a laje maciça, usa menos escoras e menos concreto.
Outro ganho é o conforto térmico: o EPS ajuda a segurar o calor do sol, o que pesa muito em cidades quentes.
4. Telhado: fibrocimento com forro
A telha de fibrocimento costuma ter o menor custo por m² coberto e precisa de uma estrutura mais leve. Para não esquentar demais, combine com forro de PVC ou com a própria laje.
A telha cerâmica é mais fresca e bonita, mas exige estrutura de madeira mais reforçada e mais mão de obra. A telha termoacústica, tipo sanduíche, é a mais confortável, porém a mais cara das três.
5. Piso e revestimento
- Piso: porcelanato 60 x 60 ou cerâmica PEI 4, em cor clara. Resiste ao arrasto de móveis e é fácil de limpar.
- Banheiro: revestimento até o teto só no box. No resto, meia parede já protege da umidade.
- Cozinha: revestimento apenas na faixa entre a bancada e o armário.
- Rodapé: do mesmo piso, cortado na obra, sai mais barato que rodapé pronto.
Comprar o mesmo piso para todas as unidades, de uma vez, ajuda a negociar desconto e garante peças iguais para reposição.
6. Instalações hidráulicas e elétricas
Na hidráulica, o PVC soldável continua sendo o mais barato para água fria. O PEX custa um pouco mais por metro, mas é flexível, usa menos conexões e é mais rápido de instalar.
Na parte elétrica, não economize na bitola dos fios nem no quadro. Cada kitnet deve ter medidor e quadro próprios, com circuitos separados para chuveiro e cooktop, seguindo a ABNT NBR 5410.
7. Portas e janelas
As esquadrias de alumínio em medida padrão, vendidas prontas, costumam ter o melhor custo-benefício. Janelas sob medida custam bem mais e demoram para chegar.
Por isso, desenhe o projeto já pensando nas medidas de prateleira, como janelas de 1,00 x 1,00 m no quarto e de 0,60 x 0,60 m no banheiro. Para portas internas, a porta de madeira semioca com batente pronto é a mais barata.
Se quiser comparar preços de esquadrias em medida padrão, estas opções do Mercado Livre seguem as medidas sugeridas acima. Confira o frete para a sua cidade: em peças grandes, ele pesa bastante na conta.
Janela de alumínio 2 folhas 1,00 x 1,00 m – branca
Medida padrão para o quarto da kitnet, já pronta para instalar. Evita a espera e o custo de uma janela sob encomenda.
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Vitrô basculante 60 x 60 cm – alumínio, para banheiro
Nota 4,9 com mais de 200 avaliações. Garante ventilação no banheiro e cabe em qualquer uma das plantas de kitnet.
Ver detalhes no Mercado Livre
Porta de madeira oca 2,10 x 0,80 m – com batente
A opção mais barata para portas internas. Com o batente junto, a instalação fica mais rápida.
Ver preço atualizado8. Pintura e acabamento final
Use tinta acrílica de boa qualidade nas áreas molhadas e tinta látex comum no restante. Cores claras e iguais em todas as unidades facilitam os retoques entre um inquilino e outro.
Na fachada, a textura acrílica disfarça pequenas imperfeições do reboco e dura mais que a pintura lisa.
Kit de pintura Tigre multiuso – 5 peças
Rolo, pincel e bandeja para os retoques entre um inquilino e outro. Nota 4,8 com quase 9 mil avaliações. Vale ter um kit guardado para cada prédio.
Ver preço atualizadoComo comprar material gastando menos
- Faça a lista completa antes de começar. O orçamento por etapa, feito pelo engenheiro ou pelo mestre de obras, evita compras de última hora.
- Peça pelo menos três orçamentos para os itens mais caros: aço, cimento, blocos, telhas e piso.
- Compre em lote o que vai se repetir em todas as unidades. Piso, louças, metais e esquadrias rendem bons descontos.
- Negocie o frete. Muitas lojas entregam de graça a partir de um valor mínimo.
- Evite estoque parado. Cimento empedra com umidade. Compre por etapa.
- Confira na entrega. Conte peças, verifique quebras e guarde as notas fiscais.
Material bem escolhido também influencia o retorno do investimento. Veja quanto rende uma kitnet com 4, 6 e 8 unidades e, antes da obra, confira os documentos para construir kitnets.
Perguntas frequentes
Qual é o tijolo mais barato para construir kitnets?
Na maior parte do país, o bloco cerâmico de vedação tem o menor custo por m² de parede. Mas compare com o bloco de concreto na sua cidade, porque o preço muda muito de região para região.
Tijolo ecológico compensa em kitnets?
Pode compensar quando há fornecedor perto e mão de obra treinada. Ele economiza reboco e argamassa, mas exige projeto próprio e cuidado no assentamento.
Vale a pena usar laje pré-moldada?
Sim. A laje treliçada com EPS é mais leve, mais rápida e usa menos escoras que a laje maciça. É a mais usada em pequenas obras de dois andares.
Posso economizar na parte elétrica?
Não nos itens de segurança. Fios na bitola certa, disjuntores, DR e aterramento protegem o inquilino e o seu patrimônio.
Material de construção usado é uma boa ideia?
Para itens como portas internas e algumas louças, pode ser. Para cimento, aço e fios, prefira sempre material novo e com nota.
No grupo de leitores do WhatsApp, eu aviso quando sai um novo projeto de kitnets, com plantas, custos e listas de materiais.
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Fontes e referências
- IBGE. SINAPI: Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil, agosto de 2026.
- ABNT NBR 5410: Instalações elétricas de baixa tensão.
- ABNT NBR 15270: Componentes cerâmicos (blocos e tijolos para alvenaria).
- ABNT NBR 6136: Blocos vazados de concreto simples para alvenaria.
Os valores deste artigo são referências médias para ajudar no planejamento. Faça orçamentos na sua cidade e conte sempre com um engenheiro ou arquiteto responsável pela obra.
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